Contratos de alquiler verbales

Cuando alquila su casa, no tiene que tener un contrato de alquiler por escrito. Este artículo le da un resumen de los contratos de alquiler verbales (no por escrito). Si tiene un contrato de alquiler por escrito y quiere conocer más sobre qué términos pueden o no ser parte de su contrato de alquiler, lea ¿Qué dice un contrato de alquiler?

Diferencias entre contratos de alquiler verbales y por escrito

Tanto los contratos de alquiler verbales como los por escrito pueden hacerse cumplir en la corte. Sin embargo, a menudo es más fácil resolver una disputa de contrato de alquiler entre un inquilino y un propietario cuando hay un contrato de alquiler por escrito porque el juez puede examinar el contrato. Con un contrato de alquiler verbal, el caso se trata de la palabra del inquilino contra la palabra del propietario. En ambos casos, el juez también tomará en cuenta el testimonio y otras pruebas que presenten el inquilino y el propietario, pero un contrato de alquiler por escrito muestra los términos que aceptaron ambas partes.

Los términos, tanto de contratos de alquiler por escrito como verbales, se pueden cambiar después de firmar el contrato si el propietario y el inquilino están de acuerdo. Sin embargo, como es poco probable que haya un registro por escrito de los cambios en el caso de un contrato de alquiler verbal, puede ser difícil probar que hubo cambios. Al igual que el contrato de alquiler verbal original, todo depende de lo que el propietario y el inquilino le digan al juez. Por ejemplo, el inquilino y el propietario pueden decidir cambiar el día en el cual se debe pagar el alquiler. Como es posible que no haya un registro del cambio, puede ser difícil probar cuándo realmente se debe pagar el alquiler.  

Con un contrato de alquiler verbal, puede ser más fácil que una parte se aproveche de la otra. Aunque algunas personas pueden pensar que no importa tener un contrato de alquiler por escrito o que puede ser más confuso, los contratos de alquiler por escrito pueden brindar más protección. Hay leyes sobre lo que puede o no formar parte de un contrato de alquiler. Para obtener más información sobre estas leyes, lea ¿Qué dice un contrato de alquiler?

Si bien un inquilino y un propietario pueden ponerse de acuerdo verbalmente sobre un contrato de alquiler, hay algunos límites sobre el tiempo que pueden durar los contratos de alquiler verbales. Las leyes de Michigan requieren que los contratos que duren más de un año se hagan por escrito. Si un inquilino y un propietario tratan de hacer un contrato de alquiler verbal por más de un año, un juez puede decidir que no es válido.

Ocupación a voluntad

Se crea una ocupación a voluntad cuando un propietario alquila una vivienda a un inquilino sin una fecha final específica. Estos acuerdos pueden ser contratos de alquiler verbales o escritos. El tipo de ocupación a voluntad más común son los contratos de alquiler de mes a mes. Como los contratos de alquiler estándar, en un contrato de alquiler de mes a mes se paga el alquiler todos los meses.

El inquilino o el propietario pueden dar por terminado este tipo de contrato de alquiler por casi cualquier razón. Para hacerlo, una parte tiene que darle a la otra parte un aviso de terminación por escrito que dice que el contrato de alquiler terminará como mínimo en un mes. El aviso de un mes es un mes calendario, no está basado en la cantidad de días. Por ejemplo, un aviso que se entrega el 15 de febrero es válido si la fecha en que terminará el contrato de alquiler es el, o después del, 15 de marzo.

Este aviso a menudo se llama un aviso de desalojo. El plazo del aviso de desalojo tiene que ser igual al plazo por el cual se paga el alquiler. Entonces, si el alquiler se paga cada seis meses, el plazo del aviso es de seis meses.

El desalojo y los contratos de alquiler verbales     

El desalojo es el proceso legal de tratar de hacer que un inquilino se vaya de una vivienda alquilada. Un propietario tiene que usar el mismo proceso para desalojar a un inquilino, ya sea que tenga un contrato por escrito o verbal. El propietario tiene que dar aviso por escrito, ya sea un aviso de desalojo o una reclamación de posesión, sin importar si el contrato de alquiler es verbal o por escrito.

Si un contrato de alquiler verbal es un contrato de mes a mes y el inquilino está al día con el alquiler, el propietario puede solicitar el desalojo si le da aviso con un mes de anticipación. El propietario puede presentar un desalojo a mediados del mes, siempre que dé aviso con un mes de anticipación, aunque el alquiler se pague a fin de mes. El aviso no tiene que coincidir con la fecha de pago. Para obtener más información sobre los desalojos, lea Desalojo: ¿qué es y cómo empieza?

Defensas a los desalojos de ocupación a voluntad

Los inquilinos con contratos de alquiler verbales a menudo tienen menos defensas en un caso de desalojo ya que el propietario podría afirmar que tenía un alquiler de mes a mes y que ya terminó el plazo. Cuando un propietario presenta la citación y demanda para este tipo de desalojo, no tiene que dar una razón para desalojar al inquilino, más allá de decir que ya terminó el contrato de alquiler. Si el propietario no da ninguna otra razón por el desalojo, es difícil presentar defensas al desalojo.

Sin embargo, en algunos casos hay defensas a este tipo de desalojo. Si el propietario acepta el pago del alquiler por cualquier parte del período después de la fecha en la cual el inquilino tiene que mudarse según el aviso, el aviso no es válido. Por ejemplo, si el aviso dice que el inquilino tiene que mudarse para el 31 de agosto pero el propietario acepta dinero para el alquiler de septiembre, el aviso no es válido.

Si el propietario da otras razones por desalojarlo en la demanda, es posible que tenga una defensa. Para obtener más información sobre cómo defenderse contra el desalojo, lea Defensas y contrademandas comunes en los casos de desalojo.

Discriminación y represalia

Discriminación y represalia son defensas que puede usar independientemente de la razón que da el propietario por el desalojo. Discriminación significa que un propietario trata a un inquilino de manera distinta debido a cosas como su raza, una incapacidad o su religión. Para obtener más información sobre la discriminación ilegal de vivienda, lea La discriminación en el alquiler de viviendas.

Represalia es cuando un propietario trata de desalojar a un inquilino porque el inquilino hizo algo que tenía derecho a hacer. Para obtener más información sobre el desalojo en represalia, lea la sección, “¿Es el desalojo una represalia de parte del propietario?” de Defensas y contrademandas comunes en los casos de desalojo.