Derechos y responsabilidades de los propietarios

Cuando le alquila una vivienda a otra persona, hay cosas que usted tiene que hacer y cosas que el inquilino tiene que hacer. Lea este artículo para obtener más información.

Cuando le alquila una vivienda a otra persona, usted es el propietario o arrendador, y la persona que alquila la vivienda es su inquilino. Como propietario, usted tiene ciertos derechos y responsabilidades. Este artículo reseña los distintos derechos y responsabilidades que tiene como propietario residencial.

¿Cómo sé si soy un propietario/arrendador?

Muchas veces las relaciones de propietario-inquilino son obvias. Usted es dueño de la propiedad y tiene un contrato de alquiler que dice que le está alquilando la propiedad al inquilino. Puede ser un propietario/arrendador sin tener un contrato escrito, con solo un acuerdo de palabra para alquilar la propiedad entre usted y el inquilino. Algunas situaciones pueden no ser tan claras. Por ejemplo, si usted deja que un amigo se quede en su casa por unos meses y él acepta pagar por las provisiones y los servicios públicos, puede existir una relación de propietario-inquilino.

Si la persona que vive en la propiedad se niega a irse después de que usted le pide, es importante saber si existe una relación de propietario-inquilino. Para obtener más información, lea ¿Cómo sé si soy un propietario/arrendador?

Reglas sobre los contratos de alquiler

Si hay un contrato escrito, la ley requiere que diga ciertas cosas o no otras. Para saber qué puede contener y no un contrato de alquiler, lea ¿Qué contiene un contrato de alquiler?

La mayor parte del tiempo, los cambios a un contrato de alquiler se tienen que acordar por escrito entre el propietario y el inquilino. Un propietario solo puede cambiar el contrato de alquiler por sí solo si se cumple todo lo siguiente:

• El contrato de alquiler permite específicamente este tipo de cambio
• El propietario le da al inquilino un aviso con por lo menos 30 días de anticipación
• El cambio se debe a uno o más de los siguientes:

• Leyes federales, estatales o locales
• Reglas de la propiedad para proteger la salud, seguridad y el goce pacífico del a vivienda
• Aumentos en los impuestos sobre la propiedad, servicios públicos o primas del seguro que el propietario tiene que pagar.

Estas cosas se aplican a los contratos de alquiler escritos, pero no todos los alquileres tienen un contrato escrito. Para obtener más información, lea Contratos de alquiler de palabra.

Responsabilidades básicas

Hacer reparaciones

Un propietario tiene que mantener la unidad de alquiler en buen estado. Por ejemplo, el propietario tiene que arreglar problemas de plomería, techos con goteras y cualquier problema con los electrodomésticos suministrados con la unidad de alquiler. Si un inquilino causa daño intencional o por desidia a la propiedad de alquiler, el propietario le puede cobrar al inquilino el costo de la reparación.

Si hay un área común, el propietario la tiene que mantener en buen estado.

No hacer reparaciones

Cuando el propietario no hace las reparaciones, el inquilino puede retener el pago del alquiler, o pagar por las reparaciones y descontar los gastos de un alquiler futuro. Típicamente, el inquilino debe pedir la reparación por escrito antes de hacer cualquiera de estas dos cosas.

Es importante recordar que al no mantener la casa en buen estado, el propietario está contraviniendo la ley de Michigan.

Goce pacífico

Un propietario tiene que permitir que el inquilino use y goce de la propiedad de alquiler sin interferencia del propietario. La regla general es que el propietario solo puede ingresar en la propiedad de alquiler con el permiso del inquilino, excepto para casos de emergencia.

El inquilino da por terminado el alquiler temprano

La regla general es que el propietario tiene que mantener la casa en buen estado y el inquilino tiene que pagar el alquiler por el periodo total de vigencia del contrato. Si el inquilino contraviene los términos del contrato o hay otra buena razón para iniciar un caso de desalojo, el propietario puede iniciarlo durante la vigencia del contrato. En algunas circunstancias, el inquilino puede dar por terminado el contrato de alquiler temprano sin ser responsable por pagar el alquiler por el resto del periodo de vigencia.

Si el inquilino se muda antes de que termine el contrato (excepto por las circunstancias anteriores), el contrato puede decir qué hacer en estas situaciones. El contrato de alquiler puede permitir que el inquilino pague una cuota de terminación para no tener que pagar el alquiler hasta el final del contrato. Si el inquilino se muda sin una excusa legal, el propietario tiene que tratar de volver a entrar en la propiedad.

Violencia en el hogar

Si el inquilino se quiere ir de la unidad de alquiler debido a violencia en el hogar, acecho o agresión sexual, la ley de Michigan le permite dar por terminado su contrato de alquiler antes de tiempo. El inquilino le tiene que dar aviso al propietario y a lo sumo tendrá que pagar 2 meses más de alquiler. La terminación del alquiler debido a esta razón no afectará el derecho del inquilino a su depósito de seguridad.

Para obtener más información, lea Cómo cancelar el alquiler en situaciones de violencia en el hogar.

Elegibilidad para vivienda subsidiada para personas mayores o por no poder vivir en forma independiente

Si un inquilino ha vivido en una unidad de alquiler por lo menos 13 meses y es elegible para una vivienda subsidiada para personas mayores, puede dar por terminado el alquiler con un aviso escrito de 60 días y un comprobante de su elegibilidad. Si el inquilino ha vivido en la unidad de alquiler por lo menos 13 meses y ya no puede vivir en forma independiente, también puede dar por terminado el alquiler con un aviso escrito de 60 días y una declaración notarizada del médico.

Contravención grave de las responsabilidades primarias

Si el propietario contraviene seriamente su responsabilidad de hacer reparaciones o no interferir con el uso y goce del inquilino, al punto de que es difícil para el inquilino seguir viviendo allí, esto justificaría que el inquilino dé por terminado el alquiler sin tener que pagar el alquiler de allí en más.

Derecho del propietario a tomar decisiones sobre la unidad de alquiler

Como propietario, usted tiene mucha discreción (margen) para decidir cosas importantes sobre su unidad de alquiler. Algunos ejemplos son los siguientes:

• El monto de alquiler que cobra
• Si va a incluir los servicios públicos en el alquiler
• Si el inquilino está obligado a obtener un seguro del inquilino
• Si el inquilino será responsable por cuidar del jardín y quitar la nieve
• Si permite los subalquileres, y cuáles serían las reglas en ese caso
• El periodo de vigencia del alquiler

Si hay un desacuerdo con el inquilino sobre algunos de estos términos, usted y el inquilino pueden negociar un acuerdo sobre estos términos. Hay otras cosas que usted puede decidir, pero las leyes federales, estatales y locales limitan su nivel de discreción. Dos ejemplos importantes son los depósitos de seguridad y los requisitos de vivienda equitativa.

Requisitos de vivienda equitativa

Las leyes de vivienda equitativa de Michigan y de los Estados Unidos dicen que los propietarios no pueden discriminar contra inquilinos, o personas que solicitan un alquiler, debido a raza, color, religión, sexo, estado familiar (hijos menores de 18 años de edad), origen nacional, discapacidad, edad o estado civil. Para las personas discapacitadas, los propietarios tienen que hacer cambios en sus políticas y prácticas para garantizar que tengan una oportunidad equitativa de usar y gozar de a vivienda. Estos cambios son de dos categorías: adaptaciones razonables y modificaciones razonables.  

Adaptaciones razonables

Una adaptación razonable es un cambio en una regla o práctica que le da al inquilino discapacitado una oportunidad equitativa de usar y gozar de una casa. Algunos ejemplos comunes de una adaptación razonable son:

• Un inquilino con movilidad limitada pide un lugar de estacionamiento cerca de su puerta de entrada
• Un inquilino pide pagar el alquiler el día tres de cada mes, porque recibe su dinero de Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI) ese día
• Un inquilino pide que su cuidador se pueda quedar a dormir un par de noches por semana
• Un inquilino le pide a un propietario que no lo desaloje debido a un incidente relacionado con una afección de salud mental (en este caso, el inquilino tiene que demostrar que ha tomado pasos para prevenir otro incidente, como ir a terapia o tomar un medicamento)

Para conseguir una adaptación razonable, el inquilino la tiene que pedir. Esto se puede hacer verbalmente o por escrito. La solicitud debería incluir todo lo siguiente:

• Una declaración de que el inquilino tiene una discapacidad (si el propietario la desconoce o no es obvia) y cómo afecta el uso de la vivienda por parte del inquilino
• La adaptación razonable que es necesaria
• Cómo la adaptación va a ayudar al inquilino a usar su casa

El propietario tiene que responder a una solicitud de adaptación razonable. A menos que la discapacidad o necesidad de adaptación sea obvia, el propietario puede pedir algún tipo de comprobante o verificación al inquilino o solicitante. El propietario tiene que tomar una decisión antes de tomar cualquier acción negativa contra el inquilino, como presentar un caso de desalojo.

Si un propietario rechaza una solicitud, tiene que considerar junto con el inquilino si hay otras adaptaciones que podrían suplir las necesidades del inquilino. El propietario puede rechazar una adaptación si fuera demasiado costosa económica o administrativamente (el término legal es “carga indebida”) o si cambiaría significativamente la manera en que el propietario administra su negocio (el término legal es “alteración fundamental”).

Animales de asistencia como adaptación razonable

Si bien un propietario puede tener una política con respecto a las mascotas, no puede prohibir la presencia de animales de asistencia ni cobrar una cuota de mascota para animales de asistencia. Esto es porque los animales de asistencia no son mascotas. Un inquilino con una discapacidad tiene el derecho de pedir una adaptación razonable para tener un animal de asistencia.

Una excepción es cuando el propietario es dueño y vive en la misma casa que alquila y la casa tiene menos de cuatro unidades de alquiler. Una unidad de alquiler puede ser una casa, un departamento o un cuarto. En esta situación, un propietario no tiene que proporcionar una adaptación razonable para un inquilino que necesita un animal de asistencia.

Derechos del propietario con respecto a animales de asistencia

El propietario puede pedir una nota de un médico u otro profesional clínico si la discapacidad del inquilino o la necesidad de una adaptación razonable no es obvia. Por ejemplo, si un inquilino tiene un animal que le brinda apoyo emocional, puede pedir una nota del médico del inquilino. También puede preguntar si el animal es necesario para esa discapacidad y qué trabajo realiza. Los propietarios y otros proveedores de vivienda pueden negar el acceso a un animal si no está entrenado para no hacer sus necesidades en la casa o está fuera de control. El propietario también se puede negar a permitir la presencia de un animal de asistencia si presenta una amenaza seria y genuina a otros o a la propiedad de otros. Esta amenaza se debe justificar por acciones específicas del animal, no solo por miedo a que pueda hacer algo, o por su raza o tamaño. Por ejemplo, un propietario no puede negarle una vivienda o una adaptación razonable a un inquilino con un animal de asistencia que es un pitbull, simplemente porque el propietario cree que todos los pitbulls son violentos.

Derechos del propietario con respecto a las adaptaciones

Los propietarios que son dueños y viven en una casa que también alquilan no tienen que proporcionar adaptaciones razonables si la casa tiene menos de cuatro unidades de alquiler. Una unidad de alquiler puede ser una casa, un departamento o un cuarto.

Modificaciones razonables

Una modificación razonable es un cambio en un edificio que le permite al inquilino con una discapacidad la oportunidad de usar plenamente y gozar de una casa. Pueden ser cambios en espacios públicos y de uso común, como también en espacios privados dentro de la casa del inquilino. Algunos ejemplos son:

• Agregar una rampa para silla de ruedas
• Ensanchar las puertas de entrada
• Agregar barandales en el baño
• Bajar las encimeras de la cocina

Un propietario no se puede negarse a permitir cambios físicos razonables y necesarios en una propiedad. En una vivienda privada, el inquilino probablemente tendrá que pagar el costo de hacer los cambios y mantenerlos, a menos que el costo sea bajo. Si el costo es bajo, el propietario quizás tenga que pagar el costo de una modificación razonable.

Si un propietario recibe fondos del gobierno para mantener viviendas accesibles (sin incluir los vales de la sección 8), quizás tenga que cubrir una mayor parte del costo de la modificación que un propietario privado.

Para conseguir una modificación razonable, el inquilino la tiene que pedir. Esto se puede hacer verbalmente o por escrito. La solicitud debería incluir todo lo siguiente:

• Una declaración de que el inquilino tiene una discapacidad (si el propietario la desconoce o no es obvia) y cómo afecta el uso de la vivienda por parte del inquilino
• La modificación razonable que es necesaria
• Cómo la modificación va a ayudar al inquilino a usar su casa

Derechos del propietario con respecto a las modificaciones

En su mayoría, las reglas para considerar adaptaciones razonables se aplican también a las modificaciones razonables.

Los propietarios que son dueños y viven en una casa que también alquilan no tienen que proporcionar modificaciones razonables si la casa tiene menos de cuatro unidades de alquiler. Una unidad de alquiler puede ser una casa, un departamento o un cuarto.

Si un edificio no tiene un ascensor, solo las unidades de la planta baja tienen que tener accesos para sillas de ruedas.

Depósitos de seguridad

Un depósito de seguridad es dinero que el inquilino le da a usted cuando se muda a su propiedad, y que usted le tiene que devolver al inquilino cuando termine el arriendo. El depósito de seguridad es propiedad del inquilino a menos que usted establezca un derecho a todo o parte del mismo por una de estas razones:

• El inquilino no ha pagado todo el alquiler;
• El inquilino no ha pagado todas las facturas de servicios públicos y usted las va a tener que pagar para que el próximo inquilino pueda tener servicios públicos; o
• El inquilino causó daños a la unidad de alquiler más allá del desgaste normal.

Lo más que un propietario puede pedir en depósito de seguridad es una vez y media el alquiler mensual. Por ejemplo, si el alquiler cuesta $500 por mes, no puede pedir un depósito de seguridad de más de $750.

También hay requisitos de aviso para los depósitos de seguridad que los propietarios tienen que cumplir. Para obtener más información, lea Una reseña de depósitos de seguridad para propietarios.

El proceso de desalojo

Un desalojo es el proceso legal para tratar de recuperar la posesión de una propiedad de alquiler de un inquilino u otro ocupante. El proceso de desalojo está disponible principalmente para relaciones propietario-inquilino. Los compañeros de cuarto que han firmado el mismo contrato de alquiler con el propietario en general no se pueden desalojar entre sí. Si no está seguro si usted es o no un propietario, lea “¿Cómo sé si soy un propietario/arrendador?”

Si una persona ingresa a una casa sin permiso y se queda en ella, no es un inquilino. Para obtener más información, lea la sección “Invasores y ocupantes ilegales” a continuación.

Las leyes de desalojo permiten un acceso más rápido a las cortes y una resolución más rápida que otras demandas.

Los propietarios no pueden desalojar legalmente a un inquilino sin iniciar primero un caso en la corte y obtener una orden de desalojo. Sin una orden de desalojo, los propietarios no pueden hacer nada para impedir que un inquilino tenga acceso a su vivienda. Si un propietario hace algo que interfiere ilícitamente con el uso de una vivienda por parte de un inquilino, el propietario quizás le tenga que pagar al inquilino. El inquilino le puede pedir al juez hasta tres veces los daños reales sufridos o $200 por día, según lo que sea mayor. He aquí algunos ejemplos de las cosas que los propietarios no pueden hacer:

• Usar fuerza o amenazar con usar fuerza para hacer que un inquilino se vaya o no pueda entrar en su casa
• Entrar en la casa sin el permiso del inquilino en situaciones que no son de emergencia
• Sacar, retener o destruir las pertenencias del inquilino
• Cambiar, alterar o agregar candados o dispositivos de seguridad en la casa sin el permiso del inquilino
• Colocar vallas en la casa para impedir o dificultar la entrada
• Causar una interrupción o corte del servicio de agua, electricidad o gas
• Hacer mucho ruido, crear mal olor u otras molestias
• Colocar las pertenencias del inquilino en la calle

Solo el alguacil u otro funcionario de la corte puede sacar a un inquilino físicamente de la casa junto con sus pertenencias. Esto solo puede ocurrir cuando un propietario obtiene un fallo judicial y después una orden de desalojo.

Hay requisitos de aviso específicos para los desalojos. Para obtener más información sobre desalojos, vea Una guía práctica para inquilinos y propietarios publicada por la legislatura del estado de Michigan.

Causas de desalojo

Estas son las razones por las que un propietario puede iniciar un caso de desalojo:

• El inquilino no pagó el alquiler;
• El inquilino no se mudó cuando terminó el contrato de alquiler;
• El inquilino contravino una cláusula del contrato y el contrato dice que eso daría lugar al desalojo;
• El inquilino causó un daño físico extenso y continuo en la casa;
• El inquilino creó un peligro serio y continuo para la salud en la casa; o
• El inquilino estaba involucrado en actividades con drogas ilegales en la propiedad.

En la mayor parte de estos casos, un propietario tiene que darle al inquilino un aviso escrito antes de presentar una demanda en la corte.

Los propietarios de viviendas subsidiadas en general tienen que demostrar que hay un “buen motivo” (en general una contravención seria del contrato de alquiler) para desalojar a un inquilino. Los dueños de parques de casas móviles tienen que demostrar un “motivo justificativo” (la ley estatal que se aplica a estos casos enumera estos motivos) para dar por terminado un contrato de alquiler. Para obtener más información sobre desalojos, vea Una guía práctica para inquilinos y propietarios publicada por la legislatura del estado de Michigan.

Si no está seguro de tener un buen motivo o un motivo justificativo, le conviene hablar con un abogado. Puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados en su área. Si no tiene recursos para pagar honorarios altos, puede contratar un abogado para una parte de su caso, en vez de todo el caso. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, LSR). Para obtener más información, lea Representación de alcance limitado (LSR): Una manera más económica de contratar un abogado. Para encontrar un abogado de alcance limitado, use este enlace con el Directorio de abogados del Colegio de Abogados de Michigan. Este enlace tiene una lista de abogados que ofrecen representación de alcance limitado. Puede restringir su búsqueda a abogados en su área poniendo su condado, ciudad o código postal al principio de la página. También puede restringir los resultados por tema poniendo el tipo de abogado que necesita (divorcio, testamentario, etc.) al principio de la página.

Inquilinos fuera de plazo

Un inquilino fuera de plazo es alguien que se queda después de que termina su contrato de alquiler. Si el alquiler se paga por mes, el propietario le tiene que dar al inquilino un aviso de un mes para dar por terminado el alquiler antes de presentar un caso en la corte. Un inquilino fuera de plazo no es un invasor. Esto es así aunque el inquilino ya no tenga el derecho legal a la posesión de la vivienda y se queda allí sin el permiso del propietario.

Invasores y ocupantes ilegales

Una persona que se muda a una casa sin permiso y se queda allí no tiene los mismos derechos que un inquilino. Un propietario puede probablemente sacarlo legalmente de su propiedad, junto con sus pertenencias. El propietario quizás no tenga que ir a la corte para hacerlo. Pero si una corte determina que el ocupante tiene el derecho de vivir en la propiedad, podría presentar un reclamo por una cantidad significativa de daños contra el propietario.