¿Qué dice un contrato de alquiler?

Los propietarios e inquilinos no tienen que tener un contrato de alquiler por escrito cuando se alquila una vivienda. Pero si tienen un contrato de alquiler, hay cosas que se tienen que incluir y cosas que no pueden ser incluidas. Un propietario e inquilino pueden ponerse de acuerdo para incluir en un contrato de alquiler casi cualquier cosa que no viole las leyes y reglamentaciones federales, estatales o locales.

Este artículo indica las cosas que no se pueden incluir y las cosas que se tienen que incluir en todos los contratos de alquiler en Michigan. La ley que creó estas reglas se llama la Ley de Veracidad en los Alquileres (Truth in Renting Act). Este artículo no incluye las leyes locales. Consulte sus leyes locales, que se llaman ordenanzas (ordinances) para conocer más reglas para los contratos de alquiler.

Lea Contratos de alquiler verbales para obtener más información sobre contratos de alquiler no escritos si lo tiene. Lea Derechos y responsabilidades de los inquilinos para obtener más información sobre los inquilinos. Lea Derechos y responsabilidades de los propietarios (próximamente) para obtener más información sobre los propietarios.

Los propietarios tienen que mantener el hogar en condiciones habitables

Un propietario tiene que mantener el hogar de un inquilino en buenas condiciones. Un contrato de alquiler no puede deshacer el deber del propietario de mantener la casa en buenas condiciones. Este deber solo se puede reducir si un propietario e inquilino firman un contrato de alquiler por escrito que dure un año o más.

Si hay un área común, se tiene que mantener en condiciones adecuadas para el uso previsto.

Un contrato de alquiler no puede violar las leyes contra el cambio de cerraduras

Un contrato de alquiler no puede permitir que el propietario cambie la cerradura o le obligue al inquilino a irse de la propiedad alquilada. El propietario tiene que usar las cortes para desalojar al inquilino. Es posible que el propietario le tenga que pagar dinero al inquilino si intenta obligarle a irse de la vivienda a la fuerza o si cambia la cerradura.

Para obtener más información acerca de las leyes contra el cambio de cerraduras y otras formas de desalojo ilegal, lea Desalojos ilegales: qué son y qué puede hacer.

Un contrato de alquiler no puede violar las reglas de depósitos de seguridad

Un contrato de alquiler no puede violar ninguna regla acerca de los depósitos de seguridad. Un depósito de seguridad es el dinero que un inquilino le da a un propietario cuando empieza a ocupar la propiedad. Se tiene que devolver al final del contrato de alquiler a menos que el inquilino dañe la propiedad o deba alquiler atrasado.

Para obtener más información acerca de los depósitos de seguridad, lea Su depósito de seguridad: qué es y cómo recuperarlo.

Un contrato de alquiler no puede violar los derechos civiles

Un contrato de alquiler no puede discriminar por ninguna de las siguientes cosas:

• Religión

• Raza

• Color

• Origen nacional

• Edad

• Sexo

• Condición familiar o estado civil

• Incapacidad

Para obtener más información, lea La discriminación en el alquiler de viviendas.

Un contrato de alquiler no puede quitar la responsabilidad de un propietario

Un contrato de alquiler no puede quitarle la responsabilidad de un propietario de obedecer las leyes relativas a las viviendas en alquiler. Por ejemplo, un contrato de alquiler no puede decir que un propietario no tiene que mantener la vivienda en condiciones habitables.

Un contrato de alquiler sí puede liberar al propietario de responsabilidad por daños causados por incendios u otros siniestros para los cuales un inquilino tiene seguro.

Un contrato de alquiler no puede obligarle al inquilino a renunciar sus derechos

Un contrato de alquiler no puede:

• Eliminar o cambiar el derecho de un inquilino a tener un juicio por jurado u otro derecho procesal

• Quitarle ningún derecho que tiene que ver con el proceso de desalojar a un inquilino de su hogar

• Eliminar el deber de minimizar las pérdidas lo más posible

• Hacer que el inquilino admita haber causado daños que todavía no ocurrieron

• Obligarle a una persona a pagar las cuotas legales de otra persona

• Obligarle a alguien a renunciar su poder legal

Un contrato de alquiler no puede obligarle a un inquilino a pagar el alquiler por adelantado

Un contrato de alquiler no puede obligarle a un inquilino a hacer pagos de alquiler por meses en el futuro simplemente porque no hizo un pago de alquiler a tiempo.

Un contrato de alquiler no le puede dar en garantía al propietario los bienes personales del inquilino

Un contrato de alquiler no le puede permitir que un propietario prenda los bienes personales de un inquilino como garantía del pago de alquiler u otros cargos. Esto significa que el propietario no puede tomar los bienes de un inquilino simplemente porque no pagó el alquiler a tiempo.

Por ejemplo, un contrato de alquiler no puede decir “si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede quedarse con el carro del inquilino”.

¿Cuándo se puede cambiar un contrato de alquiler?

Un propietario e inquilino pueden ponerse de acuerdo para cambiar el contrato de alquiler en cualquier momento. Los cambios deberían ser por escrito y firmados tanto por el propietario como el inquilino.

Sin la aprobación del inquilino, un propietario solo puede cambiar el contrato de alquiler cuando cualesquieres de los siguientes son válidos:

• El cambio es requerido por ley;

• El cambio es para proteger la salud, seguridad o un ambiente pacífico; o

• El cambio es para cubrir costos mayores de impuestos, servicios públicos o seguro al propietario.

Un propietario tiene que dar aviso por escrito 30 días antes de cambiar el contrato de alquiler.

Los propietarios no pueden violar la Ley de Protección al Consumidor

La Ley de Protección al Consumidor (Consumer Protection Act, o CPA) protege a los inquilinos de propietarios que emplean prácticas injustas o engañosas. La Ley de Veracidad en los Alquileres dice que los propietarios no pueden incluir cosas en un contrato de alquiler que violen la CPA. Cosas que violan la CPA incluyen dar información falsa o engañosa acerca de la propiedad o el hogar, y/o quitarle los derechos al propietario sin su consentimiento.

¿Qué tiene que decir un contrato de alquiler?

Los contratos de alquiler no tienen que ser por escrito. Pero si se pone el contrato de alquiler por escrito, tiene que incluir el nombre y la dirección del lugar donde el propietario notificará al inquilino de cualquier cambio al contrato de alquiler.

El contrato de alquiler tiene que informarle al inquilino que tiene que darle al propietario por escrito una dirección de destino dentro de los cuatro días de mudarse de la vivienda. Esta notificación tiene que figurar en negrita. La tipografía tiene que ser o por lo menos cuatro puntos más grande que el resto del contrato de alquiler.

¿Qué pasa si un contrato de alquiler no cumple con estas reglas?

Una sección del contrato de alquiler que viola estas reglas no es válida. Esto significa que el propietario no la puede hacer cumplir. Si un inquilino cree que el contrato de alquiler no cumple con alguna de estas reglas, puede disputarlo. Para disputar una sección del contrato de alquiler, el inquilino tiene que notificarle al propietario por escrito. La carta debe decir qué parte del contrato de alquiler es ilegal y por qué. El propietario luego tiene 20 días para notificar a todos los inquilinos que firman el contrato de alquiler que la sección no es válida.

Si un contrato de alquiler tiene una sección ilegal o no incluye una sección requerida

Si un contrato de alquiler incluye una sección ilegal y el propietario no la cambia dentro de los 20 días de recibir aviso por escrito, los inquilinos pueden hacer cualquier de lo siguiente:

• Cancelar el contrato de alquiler y dar por terminado el alquiler

• Impedir que el propietario viole las reglas en contratos de alquiler en el futuro y obligarle al propietario a enviar una corrección a todos los inquilinos que firmaron el contrato de alquiler

• Hacerle una demanda al propietario por $250 o cualquier costo verdadero que resulte del contrato de alquiler ilegal, lo que sea mayor

El inquilino tiene que presentar un caso en la corte para ejercer cualquiera de estas opciones. Si a un contrato de alquiler le falta una sección requerida, el inquilino tiene todas las opciones anteriores. Un inquilino también puede presentar una demanda por $500 si falta una sección requerida.

Los inquilinos que compartan un contrato de alquiler pueden obtener recompensa por daños una sola vez. Entonces si hay una sección faltante y dos secciones ilegales en el contrato de alquiler, el propietario solo tendrá que pagar $1,000: $500 por la sección faltante y $250 por cada sección ilegal. Es así independiente del número de personas en la vivienda.